Recebemos em nosso escritório muitos clientes que, querendo o divórcio, não sabem como funcionará a partilha do imóvel financiado durante a constância do casamento.
Para entender melhor o problema, imaginemos que “A” e “B”, casados sob o regime de comunhão parcial ou universal de bens, celebraram contrato de financiamento de um imóvel habitacional com a Caixa Econômica Federal. Depois um tempo, já morando no imóvel e pagando mensalmente as parcelas, o casal quer o divórcio. Como ficará, então, a divisão deste bem?
Bom, em primeiro lugar, devemos entender que não existe bem a ser partilhado. No exemplo acima, o imóvel ainda é propriedade do agente financiador (credor fiduciário), ou seja, do banco. A propriedade somente será do casal quando houver a quitação integral do contrato – até lá, eles somente são considerados titulares do direito de adquirir o imóvel ao final do financiamento.
Em razão dessa situação peculiar, sugerimos aos nossos clientes cinco saídas para o momento do divórcio: a) transferir integralmente o financiamento para uma das partes do casal; b) transferir o financiamento para terceiro; c) devolver o imóvel ao banco; d) celebrar um contrato de gaveta, que valerá somente após a quitação do financiamento; e e) que ex-cônjuges permaneçam responsáveis conjuntamente pelo financiamento até sua quitação.
A melhor solução dependerá, é claro, da cada divórcio. Porém, explicaremos aqui cada uma, apontando seus prós e contras.
TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO
Sem dúvida, a melhor solução em caso de divórcio é transferir o financiamento, seja passando a responsabilidade pelas parcelas a uma das partes do casal (geralmente para aquele que ficará morando no imóvel) ou para outra pessoa, um terceiro.
Mas então, qual o problema? É que para se transferir o financiamento é necessária a concordância do banco. E, como sabemos, eles somente concordarão caso acreditem que um dos ex-cônjuges ou o terceiro será capaz de adimplir todas as parcelas.
Geralmente, casais conseguem financiar um imóvel somente quando comprovam que a renda conjunta dos dois é suficiente para pagar as parcelas. Por isso, quando este casal entra com o divórcio, dificilmente o banco aceita que somente um fique encarregado pelo financiamento.
O mesmo serve para a transferência para terceiros. Já é difícil encontrar alguém que aceite assumir o encargo, e quando se encontra, ainda mais difícil é o banco aceitar esta transferência. Tudo dependerá da renda deste terceiro, e se para o banco ele parecer ser financeiramente capaz de suportar as parcelas.
DEVOLVER O IMÓVEL A BANCO
Esta hipótese é a que trará maiores prejuízos e transtornos ao casal que pretende se divorciar. Devolver o imóvel a banco significa, na verdade, que ele será vendido a terceiros em um leilão. O valor arrecado será usado para pagar o que ainda for devido ao banco. O que sobrar (se sobrar) será devolvido aos financiadores.
Geralmente, o casal sai prejudicado dessa, pois o valor que lhes sobra é normalmente menor do que pagaram durante a vigência do financiamento.
Em caso de divórcio litigioso, se não houver acordo entre as partes, o juiz usualmente determina o leilão do bem em hasta pública, mas também neste caso o banco recebe primeiro.
CONTRATO DE GAVETA
Muitos casais optam por esta estratégia. Em um contrato a parte, ou até mesmo na escritura de partilha feita extrajudicialmente ou perante o juiz, as partes concordam que a obrigação por pagar o restante do valor financiado ficará com um dos ex-cônjuges, enquanto o outro se compromete a ceder seu direito à aquisição do bem quando todas as parcelas estiverem quitadas.
Em outras palavras, enquanto “A” continua pagando as parcelas do financiamento e morando no imóvel, “B” promete que quando o financiamento estiver quitado, cederá seu direito a 50% do imóvel à “A”.
Essa sem dúvida é a solução mais fácil, porém a que traz maior insegurança às partes. Em primeiro lugar, esse acordo não tem nenhuma validade perante o banco. Assim, caso haja o atraso no pagamento das parcelas, tanto “A” como “B” poderão ser cobrados.
O acordo terá válida entre os ex-cônjuges, que poderão cobrar um ao outro judicialmente caso algum deles descumpra o combinado. Por exemplo, se ao final “B” se recusar a ceder sua parte à “A”, esta poderá cobrar o primeiro judicialmente; mas até a sentença, “B” continuará tendo direito a 50% do imóvel.
DIVIDIR AS PARCELAS ATÉ O FINAL
Havendo consenso e confiança entre as partes, o ex-casal poderá deixar tudo como estava antes do divórcio. Ambos continuam responsáveis pelo financiamento até sua integral quitação, quando então poderão decidir em transferir a meação para a outra parte, alienar o bem a terceiro ou permanecer proprietários do imóvel em regime de condomínio.
Está claro que esta saída demanda o maior comprometimento dos dois lados. Se não houver responsabilidade por parte dos dois ex-cônjuges, sempre um sairá prejudicado.
ENTÃO, O QUE FAZER?
Vale lembrar também que tudo o que foi dito aqui se aplica para os casos de dissolução de união estável, desde que o imóvel tenha sido financiado pelos dois conviventes.
Não é possível dizer, de pronto, qual das hipóteses acima é a melhor. Tudo dependerá do caso concreto, de eventual consenso sobre o que será feito do imóvel pelas partes, da situação financeira do casal, da existência de um terceiro interessado e se haverá confiança e responsabilidade dos dois lados após o fim do vínculo afetivo.
Mas podemos afirmar que a melhor solução é sempre aquela criada a partir do consenso, fazendo justiça para tudo o que foi vivido durante o tempo de casamento. E o escritório de advocacia Carvalho Neves Advogados Associados estará sempre a sua disposição, na cidade de Londrina, para ajudá-los. Clique aqui e entre em contato com a gente!